Boşanmada Kooperatif, TOKİ ve Ön Ödemeli Konut Hakları Nasıl Paylaşılır?

Tapusu Çıkmamış Konut Boşanmada Paylaşılır mı?

Evet. Bir konutun henüz tapuya bağlanmamış olması, boşanmada mal paylaşımının dışında kaldığı anlamına gelmez.

Yapı kooperatifi üyeliği, TOKİ satış sözleşmesi, kura sonucu kazanılan hak sahipliği veya ön ödemeli konut satış sözleşmesi ekonomik değer taşıyorsa mal rejiminin tasfiyesinde dikkate alınabilir.

Burada her zaman konutun tapusu paylaşılmaz. Tapu henüz alınmamışsa inceleme konusu;

• Kooperatif ortaklık hakkı,

• Konut tahsis hakkı,

• TOKİ sözleşmesinden doğan hak,

• Satış vaadi sözleşmesi,

• Yapılan peşinat ve taksitler,

• Sözleşmenin güncel ekonomik değeri

olabilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre evlilik süresince karşılığı verilerek elde edilen malvarlığı değerleri edinilmiş maldır. Çalışma karşılığı gelirler ve edinilmiş malların yerine geçen değerler de bu kapsamdadır. Evlilik başlangıcında mevcut olan, miras veya bağışla edinilen değerler ise kural olarak kişisel mal sayılır.

Konutun Kimin Adına Olduğu Tek Başına Belirleyici midir?

Hayır. Kooperatif üyeliğinin veya TOKİ sözleşmesinin yalnızca eşlerden biri adına olması, hakkın mal paylaşımında hiç dikkate alınmayacağı anlamına gelmez.

Edinilmiş mallara katılma rejiminde diğer eş çoğunlukla konutun veya üyeliğin doğrudan yarısına malik olmaz. Mal rejimi sonunda hesaplanan katılma alacağını talep eder.

Bu nedenle temel sorular şunlardır:

• Üyelik veya sözleşme ne zaman kazanıldı?

• Peşinat hangi para ile ödendi?

• Taksitler hangi dönemde ve hangi gelirden karşılandı?

• Boşanma davası açıldığında kalan borç ne kadardı?

• Hak veya konut tasfiye tarihinde ne kadar değer taşıyordu?

Bir malın kişisel mal olduğunu ileri süren eş bunu ispatlamakla yükümlüdür. Kanuna göre bir eşin bütün malları, aksi ispatlanıncaya kadar edinilmiş mal kabul edilir.

Yapı Kooperatifi Üyeliğinin Paylaşılması

Evlilik Sırasında Girilen Kooperatif

Eşlerden biri evlilik devam ederken yapı kooperatifine üye olmuş ve aidatları maaş, ticari kazanç veya diğer edinilmiş gelirlerle ödemişse üyeliğin ekonomik değeri kural olarak edinilmiş mal hesabında dikkate alınır.

Konut henüz tamamlanmamış, kura çekilmemiş veya tapu çıkarılmamış olabilir. Buna rağmen üyeliğin üçüncü kişilere devredilebilen ya da gelecekte konut edinme imkânı sağlayan bir ekonomik değeri bulunabilir.

Bu durumda bilirkişi incelemesinde yalnızca ödenen aidatların toplamına bakılması yeterli olmayabilir. Kooperatifin aşaması, tahsis edilen konut, ödenen tutarlar, kalan borçlar ve üyeliğin güncel değeri birlikte değerlendirilir.

Evlilikten Önce Girilen Kooperatif

Kooperatif üyeliği evlilikten önce kazanılmışsa üyeliğin başlangıçtaki değeri kişisel mal niteliği taşıyabilir. Ancak evlilik sırasında edinilmiş gelirlerden ödenen aidat ve taksitler yok sayılmaz.

Bir eşin kişisel malına ilişkin borçların edinilmiş mallardan ödenmesi hâlinde tasfiye sırasında denkleştirme yapılabilir. Katkı, malın değerindeki artış veya azalış dikkate alınarak hesaplanır.

Örneğin üyelik evlilikten önce başlamış ancak toplam maliyetin büyük bölümü evlilik sırasında maaş gelirlerinden ödenmişse “üyelik tamamen kişisel maldır” denilerek evlilik içindeki ödemeler dışarıda bırakılamaz.

Diğer Eş Kendi Parasından Ödeme Yapmışsa

Kooperatif üyeliği bir eş adına olduğu hâlde diğer eş;

• Miras kalan parasını,

• Evlilik öncesi birikimini,

• Kendi kişisel malının satış bedelini

üyeliğin aidat veya peşinatına karşılıksız olarak aktarmışsa değer artış payı alacağı gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 227. maddesi, eşlerden birinin diğer eşe ait malın edinilmesine veya iyileştirilmesine karşılık almadan katkıda bulunması hâlinde değer artışından pay istemesine imkân verir.

Kooperatif Üyeliği Doğrudan Diğer Eşe Devredilebilir mi?

Mal paylaşımı davası sonucunda kooperatif üyeliğinin her durumda doğrudan diğer eşe geçirilmesi mümkün değildir.

Kooperatif ortaklığı, sıradan bir şirket hissesi gibi yalnızca tarafların kendi aralarında yaptığı anlaşmayla otomatik olarak değişmez. Devir alan kişinin ortaklık şartlarını taşıması, kooperatif ana sözleşmesindeki kurallara uyulması ve yönetim kurulunun üyelik işlemlerini gerçekleştirmesi gerekebilir. Ticaret Bakanlığının güncel kooperatifçilik rehberinde de ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması hâlinde yönetim kurulunca ortaklığa kabul edileceği belirtilmektedir.

Bu sebeple uygulamada çoğu zaman üyeliğin kendisi yerine üyeliğin ekonomik değeri üzerinden parasal alacak hesaplanır.

TOKİ Konutu Boşanmada Nasıl Paylaşılır?

TOKİ Sözleşmesi Evlilik Sırasında İmzalanmışsa

TOKİ konutu için satış sözleşmesi evlilik sırasında imzalanmış ve peşinat ile taksitler edinilmiş gelirlerden ödenmişse sözleşmeden doğan ekonomik hak mal rejiminin tasfiyesine girebilir.

Tapunun yıllar sonra verilecek olması sonucu değiştirmez. Değerlendirilecek olan, boşanma davası tarihinde mevcut TOKİ sözleşmesi ve bu sözleşmenin taşıdığı net ekonomik değerdir.

Bununla birlikte yalnızca başvuru yapılması veya kuraya katılınması her durumda kesinleşmiş bir konut hakkı anlamına gelmez. Başvurunun kabulü, hak sahipliği, konut belirleme işlemi ve satış sözleşmesinin imzalanması ayrı aşamalardır. Hangi tarihte malvarlığı değeri kazanıldığı, ilgili proje belgelerine göre belirlenmelidir. TOKİ de konut satışlarının proje bazındaki duyuru ve sözleşme şartlarına göre yürütüldüğünü açıklamaktadır.

TOKİ Hakkı Evlilikten Önce Kazanılmışsa

Hak sahipliği veya satış sözleşmesi evlilikten önce kurulmuşsa başlangıçtaki hak kişisel mal yönü taşıyabilir. Ancak evlilik sırasında maaştan veya diğer edinilmiş gelirlerden ödenen peşinat ve taksitler için denkleştirme yapılması gerekebilir.

Sadece sözleşme tarihine bakılarak bütün konutun kişisel mal veya edinilmiş mal sayılması her dosyada doğru değildir. Ödeme dönemleri ve finansman kaynakları ayrıştırılmalıdır.

TOKİ Konutu Diğer Eşe Devredilebilir mi?

TOKİ konutlarında devir imkânı projenin türüne ve satış sözleşmesine göre değişir.

TOKİ’nin resmî açıklamasına göre alt gelir grubu projelerinde sözleşme imzalayan hak sahipleri, borçları sona erip malik oluncaya kadar konutlarını üçüncü kişilere devredemez. Borç devam ederken yapılan devir sözleşmenin feshi sonucunu doğurabilir. Açık satış projelerinde ise şartlar projeye göre farklılaşabilir.

Bu nedenle boşanma protokolünde “TOKİ konutu diğer eşe bırakılmıştır” yazılması, TOKİ ve ilgili banka nezdinde sözleşmenin kendiliğinden devredildiği anlamına gelmez.

Tarafların anlaşması:

• Aralarındaki mal paylaşımını düzenleyebilir.

• Taksitleri kimin ödeyeceğini belirleyebilir.

• Tapu alındığında devir yapılmasını öngörebilir.

Ancak TOKİ’nin sözleşmesel devir yasağı ve banka borçluluğu, taraflar arasındaki anlaşmadan bağımsız olarak devam edebilir.

Boşanma TOKİ Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Hayır. Boşanma, TOKİ satış sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Sözleşmede alıcı olarak kim görünüyorsa TOKİ ve banka karşısında borçlu olmaya devam eder. Tarafların kendi aralarında taksitleri diğer eşin ödeyeceğini kararlaştırması, kurum kabul etmedikçe sözleşmedeki borçluyu değiştirmez.

Bu nedenle anlaşmalı boşanma protokolünde yalnızca “konut eşe bırakılmıştır” denilmemeli; kalan borç, taksitler, teslim, kullanım, tapu devri ve sözleşmenin feshi ihtimali de açıkça düzenlenmelidir.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri

Ön ödemeli konut satışında tüketici konut bedelini teslimden önce peşin veya taksitle öder; satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu devretmeyi veya teslim etmeyi üstlenir. Geçerli sözleşme, kat irtifakının tüketici lehine tesciliyle yapılan yazılı sözleşme veya noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi yoluyla kurulabilir.

Konut henüz inşa edilmemiş olsa bile bu sözleşmeden doğan talep ve iade hakları ekonomik değer taşıyabilir.

Mal paylaşımında şu ihtimaller incelenir:

• Sözleşme devam ediyorsa güncel net sözleşme değeri,

• Sözleşmeden dönülmüşse alınabilecek iade tutarı,

• Konut teslim edilmişse taşınmazın değeri,

• Proje tamamlanmamışsa teslim ve tahsil riskleri,

• Kalan taksit ve kredi borçları.

Sözleşmenin eşlerden biri adına düzenlenmiş olması, evlilik döneminde edinilmiş gelirlerle yapılan ödemeleri kendiliğinden kişisel mal hâline getirmez.

Kalan Borçlar Nasıl Hesaplanır?

Katılma alacağı yalnızca konutun brüt piyasa değeri üzerinden hesaplanmaz. Edinilmiş mala ilişkin borçlar değerden düşülür.

Türk Medeni Kanunu’na göre artık değer, edinilmiş malların toplam değerinden bu mallara ilişkin borçların çıkarılmasıyla belirlenir. Mevcut malvarlığı değerleri tasfiye tarihindeki sürüm değerleriyle hesaba katılır.

Örneğin bir TOKİ hakkının veya kooperatif üyeliğinin güncel ekonomik değeri 4 milyon TL, kalan proje ve kredi borcu 1,5 milyon TL ise inceleme yalnızca 4 milyon TL üzerinden yapılmaz. Ödemelerin dönem ve kaynakları da ayrıştırılarak net değer bulunur.

Boşanma Davasından Sonra Ödenen Taksitler

Boşanmaya karar verilmesi hâlinde mal rejimi, boşanma davasının açıldığı tarihten itibaren sona erer. Dava tarihinden sonra bir eşin kendi geliriyle ödediği yeni taksitler ayrıca hesaba katılmalıdır.

Ancak dava tarihindeki mevcut sözleşme hakkı tasfiye dışına çıkmaz. Bilirkişi;

• Dava tarihine kadar yapılan ödemeleri,

• Dava sonrasında yapılan taksitleri,

• Kalan borcu,

• Hak veya konutun tasfiye tarihindeki değerini

ayrı ayrı belirlemelidir.

Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

Kooperatif, TOKİ ve ön ödemeli konut dosyalarında şu belgeler önemlidir:

• Üyelik veya satış sözleşmesi,

• Kooperatif ortaklık defteri ve hesap ekstresi,

• TOKİ hak sahipliği ve konut belirleme belgeleri,

• Peşinat ve taksit dekontları,

• Banka kredi sözleşmesi,

• Kalan borç dökümü,

• Aidat ve ara ödeme kayıtları,

• Konutun teslim veya tapu belgeleri,

• Devir ve fesih koşulları,

• Evlilik ve boşanma davası tarihleri,

• Miras veya kişisel mal kaynağını gösteren belgeler.

Ödemelerin hangi hesaptan yapıldığı belirlenemiyorsa kişisel mal iddiasının ispatı güçleşebilir.

Devir Riski Varsa Tedbir İstenebilir mi?

Kooperatif üyeliğinin veya sözleşme hakkının üçüncü kişiye devredilmesi, sözleşmenin feshedilmesi ya da ödenen bedelin çekilmesi riski varsa somut hak üzerinde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

İhtiyati tedbir için hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya ciddi zarar doğacağı yaklaşık olarak ispatlanmalıdır. Mahkeme hakkın devrini veya belirli işlemlerin yapılmasını geçici olarak engelleyecek tedbirler verebilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Tapu bulunmadığı için paylaşılacak mal olmadığını düşünmek,

• Kooperatif aidatlarının yalnızca nominal toplamını esas almak,

• Üyelik tarihini tek ölçüt kabul edip ödeme kaynaklarını incelememek,

• TOKİ konutunun boşanma protokolüyle otomatik devredileceğini sanmak,

• Kalan kredi ve proje borçlarını hesaptan düşmemek,

• Dava sonrasındaki taksitlerle evlilik dönemindeki ödemeleri ayırmamak,

• Kuraya başvuruyla kesin satış sözleşmesini aynı kabul etmek,

• Kooperatif ana sözleşmesi ve TOKİ proje şartlarını incelememek.

Başlıca Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 218–223

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 225–236

• 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik

• 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389–393

Hukuki Bilgilendirme Notu

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya belirli bir kooperatif, TOKİ ya da konut sözleşmesi hakkında mütalaa niteliğinde değildir. Hesaplama; üyelik ve sözleşme tarihi, ödeme kaynakları, kalan borçlar, proje şartları ve devir sınırlamalarına göre değişebilir. Hak kaybı yaşanmaması için sözleşme ve ödeme kayıtları somut dosya kapsamında bir avukat tarafından değerlendirilmelidir.