Eşlerden Birine Ait Arsa Üzerine Evlilikte Yapılan Ev Nasıl Paylaşılır?

Eşlerden birine ait arsa üzerine evlilik devam ederken ev yapılması, diğer eşin taşınmazın yarısına otomatik olarak malik olmasını sağlamaz. Türk hukukunda arsa üzerindeki kalıcı yapı, kural olarak arsanın bütünleyici parçasıdır ve arsa malikine ait olur. Bununla birlikte evin yapımında evlilik dönemindeki gelirlerin veya diğer eşe ait kişisel malların kullanılması hâlinde mal rejiminin tasfiyesi sırasında katılma alacağı, denkleştirme veya değer artış payı talep edilebilir.

Sonuç; arsanın ne zaman ve nasıl edinildiğine, inşaat giderlerinin hangi kaynaklardan karşılandığına, tapu kaydına ve katkıların ispatlanmasına göre belirlenir.

Arsa ile Üzerindeki Ev Ayrı Kişilere Ait Olabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesine göre bir şeye malik olan kişi, onun bütünleyici parçalarına da malik olur. Kanunun 718. maddesi de taşınmaz mülkiyetinin, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, arazi üzerindeki yapıları kapsadığını düzenler. Bu nedenle arsa üzerinde kalıcı olarak inşa edilen ev, kural olarak arsadan ayrı bir mülkiyet konusu değildir.

Örneğin arsa yalnızca eşlerden biri adına tapuda kayıtlıysa, evin inşaat masraflarının diğer eş tarafından karşılanmış olması tapu mülkiyetini kendiliğinden değiştirmez. Ev de arsanın bütünleyici parçası olarak tapu malikine ait olur.

Bu kuralın yapı hakkı, kat mülkiyeti veya başka bir ayni hak kurulması gibi istisnaları bulunabilir. Ancak eşler arasında böyle özel bir hukuki düzenleme yoksa temel yaklaşım, arsa ile evin tek taşınmaz olarak değerlendirilmesidir.

Arsa Evlilikten Önce Alınmışsa Ev Nasıl Değerlendirilir?

Eşlerden birinin evlenmeden önce sahip olduğu arsa, kural olarak o eşin kişisel malıdır. Aynı şekilde evlilik içinde miras veya bağış yoluyla edinilen arsa da kişisel mal niteliği taşır.

Ancak kişisel mal niteliğindeki arsa üzerine evlilik döneminde;

• Eşlerin çalışma gelirleriyle,

• Ortak banka hesabındaki birikimlerle,

• Evlilik döneminde ödenen krediyle,

• Diğer eşe ait kişisel parayla

ev yapılmış olabilir.

Bu durumda taşınmazın mülkiyeti arsa sahibi eşte kalmakla birlikte, arsanın ve üzerindeki yapının ekonomik değerinde meydana gelen artış tasfiye hesabında dikkate alınır. Diğer eş doğrudan tapunun yarısını istemek yerine, yapılan katkının niteliğine göre parasal alacak talep edebilir.

Evlilik Gelirleriyle Yapılan Evde Denkleştirme Nasıl Olur?

Arsa bir eşin kişisel malı olduğu hâlde evin yapım giderleri o eşin evlilik dönemindeki çalışma gelirleriyle karşılanmış olabilir. Çalışma karşılığı elde edilen gelirler kural olarak edinilmiş maldır. Kişisel mala ait taşınmazın değerinin edinilmiş mal kaynaklarıyla artırılması hâlinde, kişisel mal ile edinilmiş mal kesimleri arasında denkleştirme yapılması gündeme gelir.

Örneğin eşlerden birine miras kalan arsa üzerine, evlilik dönemindeki maaş ve birikimlerle konut yapılmışsa;

• Arsanın başlangıç değeri kişisel mal,

• Edinilmiş maldan karşılanan inşaat giderleri,

• Taşınmazın inşaat sonrasındaki değer artışı,

• Varsa inşaat kredisi ve kalan borç

birlikte hesaplanır.

Denkleştirme, yalnızca yıllar önce harcanan nominal inşaat bedelinin hesaba eklenmesi anlamına gelmez. Katkının oranı ve taşınmazın tasfiye sırasındaki güncel değeri dikkate alınabilir.

Diğer Eş Kendi Parasını Harcadıysa Değer Artış Payı İsteyebilir mi?

Tapu maliki olmayan eş, kendisine ait kişisel malı kullanarak diğer eşe ait arsa üzerine yapılan eve katkıda bulunmuş olabilir. Örneğin;

• Miras parasını inşaata harcamış,

• Evlilikten önceki birikimini kullanmış,

• Kendisine bağışlanan parayı vermiş,

• Kendi malını satarak inşaat giderini karşılamış

olabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 227. maddesine göre eşlerden biri diğer eşe ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına karşılık almadan katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında katkısı oranında değer artış payı talep edebilir. Hesaplamada taşınmazın tasfiye sırasındaki değeri dikkate alınır.

Katkı para dışında, ekonomik olarak belirlenebilir malzeme veya mesleki hizmet biçiminde de yapılmış olabilir. Ancak ileri sürülen katkının gerçekten yapıldığı, karşılıksız olduğu ve taşınmazın değerine etki ettiği ispatlanmalıdır.

Diğer Eş Tapunun Yarısını İsteyebilir mi?

Evin evlilik içinde yapılmış olması, tapu sahibi olmayan eşe taşınmazın yarısı üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı vermez. Edinilmiş mallara katılma rejimi, her malın tapusunun yarısının diğer eşe geçirilmesini değil, tasfiye sonucunda hesaplanan parasal alacağın ödenmesini esas alır.

Bu nedenle tipik sonuç:

• Arsa ve evin tapu malikinde kalması,

• Diğer eşin katkı veya katılma alacağının hesaplanması,

• Hesaplanan tutarın para olarak hüküm altına alınmasıdır.

Bununla birlikte taşınmaz eşler adına paylı olarak tescil edilmişse, yazılı bir devir taahhüdü bulunuyorsa veya bağımsız bir mülkiyet iddiasına dayanılıyorsa değerlendirme değişebilir. Mal rejiminden doğan parasal talepler ile tapu iptali ve tescil talepleri aynı hukuki dava değildir.

Arsa Evlilik İçinde Satın Alınmışsa Sonuç Ne Olur?

Arsa evlilik devam ederken çalışma gelirleriyle satın alınmışsa, tapuda yalnızca bir eş adına kayıtlı olsa bile kural olarak edinilmiş mal niteliğinde olabilir. Bu durumda arsa ile daha sonra üzerine yapılan ev birlikte edinilmiş mal hesabına dâhil edilebilir.

Arsanın bedeli kısmen kişisel maldan, kısmen evlilik gelirlerinden karşılanmışsa karma finansman söz konusu olur. Bu durumda;

• Kişisel mal katkısı,

• Edinilmiş maldan yapılan ödeme,

• Kredi taksitleri,

• Kalan borç,

• Taşınmazın güncel değeri

ayrı ayrı belirlenir.

Tapunun yalnızca bir eş adına bulunması, diğer eşin tasfiyeden doğan katılma alacağını ortadan kaldırmaz.

İnşaat Kredisi Varsa Borç Nasıl Hesaplanır?

Ev yapımı için banka kredisi, kooperatif borcu veya yükleniciye taksitli ödeme kullanılmış olabilir. Tasfiye sırasında yalnızca yapının değeri değil, ona ilişkin gerçek ve belgeli borçlar da hesaba katılır.

Boşanma davasının açıldığı tarihe kadar ödenen taksitler ile bu tarihte kalan borç birbirinden ayrılmalıdır. Kredi taksitlerinin;

• Maaş gelirlerinden,

• Kira gelirinden,

• Kişisel mal satış bedelinden,

• Eşlerden birinin ailesinin katkısından

karşılanması hesaplamayı değiştirebilir.

Belirli bir mal kesimine ait olduğu anlaşılamayan borçlar, kanundaki kurallar çerçevesinde edinilmiş mallara ilişkin kabul edilebilir.

Evin Değeri Hangi Tarihe Göre Belirlenir?

Boşanma hâlinde mal rejimi, boşanma davasının açıldığı tarihten geçerli olmak üzere sona erer. Taşınmazın tasfiyeye girip girmediği ve hangi fiziksel durumda bulunduğu bu tarihe göre belirlenir.

Buna karşılık taşınmazın parasal değeri, kural olarak tasfiye sırasındaki güncel sürüm değerine göre hesaplanır. Bu nedenle boşanma davasının açıldığı tarihte tamamlanmış bir ev, yıllar önceki inşaat maliyetiyle değil, o durumdaki yapının tasfiye zamanındaki piyasa değeriyle değerlendirilir.

Mahkeme;

• Arsanın yapısız değeri,

• Yapının inşaat ve piyasa değeri,

• Toplam taşınmaz değeri,

• Yapının yıpranma oranı,

• Ruhsat ve tapu niteliği,

• Katkıların oranı

konusunda bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Teknik veya özel bilgi gerektiren uyuşmazlıklarda bilirkişiden görüş alınması mümkündür.

Tapuda Hâlâ “Arsa” Yazması Evin Değerini Ortadan Kaldırır mı?

Evin yapılmış olmasına rağmen tapu kaydında taşınmazın niteliği hâlâ “arsa” olarak görünebilir. Yapının tapuda cins değişikliğine konu edilmemiş olması, fiilen mevcut yapının ekonomik değerinin tasfiye sırasında tamamen yok sayılacağı anlamına gelmez.

Mahkeme taşınmazın fiilî durumunu belediye kayıtları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirleyebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamalarında, yapı tamamlandıktan sonra taşınmazın niteliğinin güncellenmesi ve gerekli koşullarda kat mülkiyetine geçilmesi ayrı tapu işlemleri olarak yürütülmektedir.

Ruhsatsız veya imar mevzuatına aykırı yapıların değeri ise hukuki ve fiilî durumları dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.

Katkı Nasıl İspatlanır?

Arsa ve yapı üzerindeki katkıyı ileri süren eş, iddiasını somut delillerle desteklemelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre ileri sürdüğü vakıadan kendi lehine sonuç çıkarmak isteyen taraf, kural olarak bu vakıayı ispatlamakla yükümlüdür. Elektronik kayıtlar, banka hareketleri ve yazılı belgeler de delil olarak kullanılabilir.

Önem taşıyabilecek deliller şunlardır:

• Arsanın tapu ve edinim kayıtları,

• Veraset ilamı veya bağış belgeleri,

• İnşaat ruhsatı ve belediye dosyası,

• Müteahhitlik ve eser sözleşmeleri,

• Malzeme faturaları,

• Banka transferleri ve kredi kayıtları,

• İşçilik ödemeleri,

• Yapının aşamalarını gösteren fotoğraflar,

• Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri,

• Taraflar arasındaki yazışmalar,

• İnşaatı ve ödemeleri bilen tanıklar.

Ödemelerin elden yapılması veya faturaların yalnızca tapu sahibi eş adına düzenlenmesi, diğer eşin katkısını ispatlamasını zorlaştırabilir. Bu nedenle para hareketlerinin, tarihlerin ve inşaat aşamalarının birbiriyle bağlantılı şekilde ortaya konulması gerekir.

Arsa Eşin Ailesine Aitse Ne Olur?

Arsa eşlerden birine değil, kayınvalide, kayınpeder veya başka bir üçüncü kişiye aitse değerlendirme önemli ölçüde değişir. Yapı kural olarak arsa malikinin taşınmazının bütünleyici parçası olur. Eşler, yalnızca evlilik birliği içinde para harcamış olmaları nedeniyle üçüncü kişiye ait tapunun yarısını otomatik olarak kazanmaz.

Bu durumda arsa malikiyle yapılan anlaşma, inşaatın hangi amaçla gerçekleştirildiği, bağımsız bölüm veya tapu devri vaat edilip edilmediği ve malikin iyi niyetli olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. Mal rejimi tasfiyesi davası ile üçüncü kişiye karşı yöneltilebilecek mülkiyet veya alacak taleplerinin görevli mahkemesi ve hukuki dayanağı farklı olabilir.

 

Hukuki Bilgilendirme Notu: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Arsa üzerine yapılan yapının tasfiyesi; arsanın mülkiyetine, edinim tarihine, inşaatın finansmanına, tapu ve belediye kayıtlarına ve ileri sürülen talebin hukuki niteliğine göre değişebilir. Metin, somut olay bakımından hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliğinde değildir.