Krediyle Alınan Evin Boşanmada Paylaşılması: Peşinat, Taksitler ve Kalan Kredi Borcu

Krediyle Alınan Ev Boşanmada Paylaşılır mı?

Konut kredisiyle satın alınan bir ev, tapuda yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olsa dahi boşanmada mal rejiminin tasfiyesine konu olabilir. Ancak evin güncel değerinin veya ödenen kredi taksitlerinin doğrudan yarısının diğer eşe verilmesi şeklinde basit bir paylaşım yapılmaz.

Hesaplamada özellikle şu hususlar belirlenir:

Evin satın alındığı tarih,
Tapunun hangi eş adına tescil edildiği,
Eşlerin tabi olduğu mal rejimi,
Satış bedelinin ne kadarının peşin ödendiği,
Peşinatın hangi kaynaktan karşılandığı,
Kullanılan konut kredisinin miktarı,
Kredi taksitlerinin hangi dönemlerde ödendiği,
Boşanma davasının açıldığı tarihte kalan kredi borcu,
Dava sonrasında taksitleri hangi eşin ödediği,
Evin tasfiye tarihindeki güncel piyasa değeri,
Eşlerin veya yakınlarının evin alınmasına yaptığı kişisel katkılar.

Türk Medeni Kanunu’na göre mal rejimi devam ederken karşılığı verilerek edinilen malvarlığı değerleri kural olarak edinilmiş maldır. Evlilikten önce sahip olunan, miras veya bağış yoluyla kazanılan değerler ise kişisel mal sayılır. Mal rejimi boşanma hâlinde boşanma davasının açıldığı tarihten geçerli olmak üzere sona erer.

Bu nedenle krediyle alınan evlerde yalnızca tapu tarihi veya kredi borçlusunun adı değil, satın alma bedelinin hangi ekonomik kaynaklarla ve hangi dönemlerde ödendiği birlikte incelenmelidir.

Tapu Yalnızca Bir Eşin Adınaysa Diğer Eş Hak Talep Edebilir mi?

Evet. Tapunun yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olması, diğer eşin mal rejiminden doğan alacak hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Tapu kaydı taşınmazın malikini gösterir. Edinilmiş mallara katılma rejimi ise malik olmayan eşe, rejim sona erdiğinde diğer eşin edinilmiş mallarının artık değeri üzerinden parasal alacak hakkı tanıyabilir.

Bu nedenle tapu sahibi olmayan eş kural olarak:

Evin yarısının doğrudan kendi adına tescilini değil,
Katılma alacağını,
Somut kişisel katkısı varsa değer artış payı alacağını,
Şartları bulunuyorsa başka katkı veya denkleştirme alacaklarını

talep eder.

Mal rejiminin tasfiyesi sonucunda doğan hak çoğunlukla mülkiyet payı değil, para alacağıdır. Mahkeme kararı verilmesiyle tapunun yarısı otomatik olarak diğer eşe geçmez.

Kredi Borçlusu Olmayan Eşin Ev Üzerinde Hakkı Olur mu?

Evet. Konut kredisi sözleşmesinde yalnızca bir eşin borçlu olması, evin mal rejimindeki niteliğini tek başına belirlemez.

Evin evlilik sırasında satın alınması ve kredi taksitlerinin maaş, ticari kazanç veya başka edinilmiş gelirlerle ödenmesi hâlinde, kredi borçlusu olmayan eşin katılma alacağı doğabilir.

Katılma alacağı için eşin:

Kredi sözleşmesinde borçlu olması,
Taksitleri doğrudan kendi hesabından ödemesi,
Peşinata para vermesi,
Gelir sahibi olması

zorunlu değildir.

Katılma alacağı, edinilmiş mallara katılma rejiminden kanun gereği doğar. Buna karşılık değer artış payı gibi somut katkıya dayanan taleplerde katkının kaynağının ve miktarının ayrıca ispatlanması gerekir.

Krediye Ortak Olmak Evde Mülkiyet Hakkı Verir mi?

Hayır. Kredi sözleşmesinde müşterek borçlu, kefil veya birlikte kredi kullanan kişi olmak, taşınmaz üzerinde kendiliğinden mülkiyet hakkı kazandırmaz.

Taşınmazın mülkiyeti tapu kaydıyla belirlenir. Kredi sözleşmesi ise bankaya karşı borç ilişkisini düzenler.

Örneğin eşlerden ikisi birlikte kredi kullanmış ancak ev yalnızca bir eş adına tescil edilmiş olabilir. Bu durumda:

Bankaya karşı iki eşin sorumluluğu kredi sözleşmesine göre belirlenir.
Evin mülkiyeti tapu sahibine aittir.
Diğer eşin mal rejimi ve yaptığı ödemelerden doğan alacakları ayrıca hesaplanır.

Ortak kredi kullanılması ile tapuda ortak malik olunması birbirinden farklı hukuki durumlardır.

Evin Satın Alındığı Tarihe Göre Paylaşım

Evlilik Sırasında Krediyle Alınan Ev

Eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejimi devam ederken krediyle satın alınan ev, kural olarak edinilmiş mal niteliğinde olabilir.

Bu durumda evin:

Peşinatı,
Krediyle finanse edilen kısmı,
Kredi ödemelerinin yapıldığı dönemler,
Boşanma davası tarihindeki kalan borcu

ayrı ayrı hesaplanır.

Evin satın alma bedelinin tamamı evlilik sırasında edinilmiş gelirlerden karşılanmışsa, kalan kredi borcu da dikkate alınarak evin net değeri edinilmiş mal hesabına alınabilir.

Yargıtay, krediyle alınmış mallarda kredi geri ödemelerinin hangi döneme isabet ettiğinin, taksit miktarlarının ve taksit sayısının belirlenmesi gerektiğini kabul etmektedir. Mal rejimi devam ederken yapılan ödemeler katılma veya değer artış payı hakkı doğurabilir; rejim sona erdikten sonraki döneme sarkan ödemeler ise taşınmazın tasfiye hesabında borç olarak dikkate alınır.

Evlilikten Önce Krediyle Alınan Ev

Eşlerden biri evi evlenmeden önce satın almışsa taşınmaz kural olarak o eşin kişisel malıdır. Ancak kredi taksitlerinin bir kısmı evlilik sırasında maaş ve diğer edinilmiş gelirlerle ödenmiş olabilir.

Bu durumda evin tamamı otomatik olarak edinilmiş mal hâline gelmez. Kişisel mal niteliğindeki taşınmaz ile evlilik döneminde yapılan edinilmiş mal ödemeleri arasında denkleştirme ve değer artışı hesabı gündeme gelebilir.

Örneğin:

Ev 2020 yılında satın alınmış,
Taraflar 2022 yılında evlenmiş,
Konut kredisi 2025 yılına kadar maaş gelirlerinden ödenmişse

evin kendisi satın alma tarihi nedeniyle kişisel mal olabilir. Ancak 2022–2025 döneminde edinilmiş gelirlerden yapılan kredi ödemelerinin taşınmazın güncel değerine etkisi mal rejimi tasfiyesinde değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu, kişisel mala ilişkin borcun edinilmiş mallardan ödenmesi hâlinde mal grupları arasında denkleştirme yapılmasını öngörür. Bir mal grubunun diğer mal grubuna ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunması hâlinde değer değişimi de hesaba katılır.

Ev Evlilik Sırasında Alınmış, Tapu Boşanmadan Sonra Verilmişse

Taşınmazın hukuki niteliği yalnızca tapunun tescil edildiği tarihe bakılarak belirlenmez.

Örneğin eşler evlilik sırasında:

Satış sözleşmesi yapmış,
Peşinat ödemiş,
Konut kredisi kullanmış,
İnşaat şirketine taksit ödemiş

ancak tapu boşanma davası açıldıktan sonra verilmiş olabilir.

Bu durumda satın alma hakkının ve ekonomik kazanımın hangi tarihte doğduğu incelenir. Taşınmazın teslim ve tapu tarihi yanında:

Satış vaadi sözleşmesi,
Ön ödemeli konut sözleşmesi,
Kredi kullandırım tarihi,
Peşinat ve taksitler,
Mülkiyet hakkını doğuran koşullar

değerlendirilmelidir.

Boşanma davasından sonra tapu verilmiş olması, evlilik sırasında kazanılmış ekonomik hakkı kendiliğinden tasfiye dışına çıkarmaz.

Kooperatif Yoluyla Alınan Konut

Konut kooperatifine evlilik sırasında üye olunmuş ve aidatlar ödenmiş olabilir. Konut tapusu boşanma davasından yıllar sonra verilse dahi kooperatif payının ve yapılan ödemelerin mal rejimi dönemindeki durumu değerlendirilir.

İncelemede:

Kooperatife üyelik tarihi,
Üyelik payının kim adına olduğu,
Evlilikten önce ve sonra ödenen aidatlar,
Arsa ve inşaat ödemeleri,
Tapu tahsis tarihi,
Boşanma dava tarihindeki üyelik değeri

belirlenmelidir.

Kooperatif payı, henüz bağımsız bölüm tapusu oluşmasa dahi ekonomik değer taşıyan bir malvarlığı hakkı olabilir.

Peşinatın Kaynağı

Peşinat Maaş Birikimiyle Ödenmişse

Konutun peşinatı evlilik süresinde elde edilen maaş, ücret, prim veya ticari kazançla karşılanmışsa bu ödeme kural olarak edinilmiş mal kaynağıdır.

Peşinatın yalnızca tapu sahibi eşin hesabından yapılmış olması, paranın kişisel mal olduğu anlamına gelmez. Hesaptaki paranın hangi gelirlerden oluştuğu araştırılmalıdır.

Örneğin eşin kendi adına bulunan maaş hesabından yapılan 1.000.000 TL peşinat, evlilik sırasında biriken çalışma gelirlerinden oluşuyorsa edinilmiş mal hesabında değerlendirilebilir.

Peşinat Evlilik Öncesi Birikimle Ödenmişse

Peşinat evlilikten önce biriktirilmiş ve kaynağı banka kayıtlarıyla ispatlanmış paradan karşılanmışsa kişisel mal katkısı gündeme gelir.

Evlilik sırasında alınan evin bir kısmı kişisel, kalan kısmı kredi ve edinilmiş gelirlerle finanse edilmiş olabilir. Bu durumda:

Peşinatın satın alma bedeline oranı,
Kredinin satın alma bedeline oranı,
Evin güncel değeri,
Kalan borç

dikkate alınarak karma finansman hesabı yapılır.

Kişisel peşinat tutarı yalnızca nominal miktarıyla geri verilmez. Şartları oluştuğunda kişisel katkının taşınmazın tasfiye tarihindeki değer artışına isabet eden bölümü de hesaba katılır.

Peşinat Miras Parasıyla Ödenmişse

Miras yoluyla elde edilen para kişisel maldır. Miras parasının evin peşinatında kullanıldığı ispatlanırsa tapu sahibi eş lehine kişisel mal katkısı dikkate alınabilir.

İspat için:

Mirasçılık belgesi,
Tereke kayıtları,
Miras malının satış belgesi,
Banka hesap hareketleri,
Peşinat ödeme dekontu

kullanılabilir.

Miras parasının önce başka hesaplara aktarılmış olması kişisel niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak paranın evin alımında kullanıldığı izlenebilir şekilde ortaya konulmalıdır.

Peşinat Diğer Eşin Kişisel Malından Ödenmişse

Tapu bir eş adına tescil edildiği hâlde peşinat diğer eşin:

Evlilik öncesi birikiminden,
Mirasından,
Kişisel bağışından,
Kişisel malının satış bedelinden

ödenmiş olabilir.

Bu durumda katkıda bulunan eş lehine değer artış payı alacağı gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 227. maddesine göre eşlerden biri diğer eşe ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun karşılık almadan katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında ortaya çıkan değer artışından katkısı oranında alacak talep edebilir.

Katkının bağış olarak yapıldığı ispatlanırsa geri alma veya değer artış payı talebi doğmayabilir. Eşler arasındaki ödeme amacının ayrıca belirlenmesi gerekir.

Ailelerin Konut Alımına Yaptığı Katkı

Anne veya Babanın Gönderdiği Para

Konutun peşinatı veya kredi borcu eşlerden birinin anne ya da babası tarafından ödenmiş olabilir.

Bu ödemenin:

Yalnızca kendi çocuklarına bağış,
Her iki eşe ortak bağış,
Geri ödenmek üzere borç,
Emanet,
Konut üzerinde pay edinme amacı

taşıyıp taşımadığı araştırılır.

Yargıtay uygulamasında yakın aile bireyleri tarafından eşlerden birine yapılan kazandırmaların, aksi güçlü delillerle ispatlanmadıkça karşılıksız kazandırma ve kişisel mal niteliğinde değerlendirilmesi mümkündür. Bununla birlikte ödeme kayıtları gerçek satış veya borç ilişkisini gösterebilir.

Para Hangi Eşe Bağışlanmıştır?

Paranın bir eşin ailesinden gelmesi, bağışın her durumda yalnızca o eşe yapıldığını kesin olarak göstermez.

Değerlendirmede:

Banka dekontundaki açıklama,
Yazılı bağış veya borç sözleşmesi,
Aile bireylerinin açıklamaları,
Paranın hangi hesaba gönderildiği,
Evin tapu şekli,
Geri ödeme yapılıp yapılmadığı,
Tarafların ortak iradesi

dikkate alınır.

Örneğin para “kızıma konut alması için bağış” açıklamasıyla yalnızca kızın hesabına gönderilmişse kişisel bağış iddiası güçlenebilir.

Buna karşılık “evinizin peşinatı” amacıyla her iki eşe birlikte yapılan kazandırma ortak bağış olarak değerlendirilebilir.

Aileden Alınan Borç

Eşler konutun peşinatı için ailelerinden borç aldıklarını ileri sürebilir.

Borcun gerçek olduğunun kabulü için:

Yazılı borç belgesi,
Banka transferi,
Geri ödeme planı,
Fiilî geri ödemeler,
Alacaklının ekonomik gücü,
Borcun ne zaman ileri sürüldüğü

incelenir.

Boşanma sürecinden sonra ilk kez ileri sürülen, geri ödemesi bulunmayan ve yakın aile bireyine karşı görünüşte oluşturulan borç kayıtları dikkatle değerlendirilmelidir.

Kredi Taksitlerinin Ödendiği Dönemler

Evlilik Sırasında Ödenen Taksitler

Evlilik sırasında maaş veya diğer edinilmiş gelirlerle ödenen kredi taksitleri, edinilmiş mal dönemine ilişkin ödemelerdir.

Taksitin hangi eşin banka hesabından çıktığı tek başına belirleyici değildir. Maaş ve çalışma geliri evlilik süresinde edinilmiş mal niteliğinde olduğundan, tapu sahibi eşin hesabından yapılan ödemeler de edinilmiş mal kaynaklı olabilir.

Yargıtay, krediyle alınan mallarda mal rejimi devam ederken yapılan ödemelerin katılma veya değer artış payı hakkı doğurabileceğini kabul etmektedir.

Boşanma Davası Açıldıktan Sonra Ödenen Taksitler

Mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihte sona erdiğinden, bu tarihten sonra eşlerden birinin kendi geliriyle ödediği kredi taksitleri sona eren mal rejiminin edinilmiş gelirlerinden sayılmaz.

Ancak dava sonrası taksitlerin nominal tutarının doğrudan evin değerinden çıkarılması her zaman doğru değildir.

Yargıtay’ın kabul ettiği hesaplama yaklaşımında:

Mal rejiminin sona erdiği tarihte ödenmemiş kredi borcu belirlenir.
Bu borcun toplam kredi finansmanı içerisindeki oranı hesaplanır.
Oran, taşınmazın satın alma bedeli ve finansman yapısıyla ilişkilendirilir.
Kalan borca karşılık gelen güncel değer bölümü, taşınmazın tasfiye tarihindeki rayiç değerinden düşülür.
Kalan net değer üzerinden katılma ve değer artış payı hesapları yapılır.

Bu yöntem, dava sonrasındaki ödemeleri mal rejimi döneminde oluşmuş edinilmiş değer gibi değerlendirmemeyi amaçlar.

Boşanma Davasından Sonra Taksitleri Tapu Sahibi Öderse

Tapu sahibi eş, boşanma davasından sonra kredi taksitlerini kendi geliriyle ödemiş olabilir.

Bu ödemeler:

Mal rejiminin sona erdiği tarihte kalan borcun hesabında,
Taşınmazın net edinilmiş değerinin belirlenmesinde,
Dava sonrası kişisel ödeme döneminin ayrılmasında

dikkate alınır.

Diğer eş, dava sonrasında tapu sahibinin kendi kaynaklarından ödediği bütün taksitlerden katılma alacağı talep edemez.

Dava Sonrası Taksitleri Tapu Sahibi Olmayan Eş Öderse

Tapu sahibi olmayan eş, boşanma davasından sonra konut kredisini ödemeye devam etmiş olabilir.

Bu ödemeler mal rejimi sona erdikten sonra yapıldığı için sona eren mal rejiminin edinilmiş mal ödemesi değildir. Ödeme yapan eşin:

Borçlu eşe rücu,
Sebepsiz zenginleşme,
Vekâletsiz iş görme,
Taraflar arasındaki anlaşma,
Ortak borcun ifası

gibi farklı hukuki sebeplere dayanan bir alacağı gündeme gelebilir.

Dava sonrası ödemelerin mal rejimi tasfiye hesabı içinde mi, yoksa ayrı bir alacak olarak mı değerlendirilmesi gerektiği ödeme yapan kişinin kredi sözleşmesindeki sıfatına ve taraflar arasındaki ilişkiye göre belirlenmelidir.

Kredi Taksitlerini Üçüncü Kişi Öderse

Kredi ödemeleri anne, baba veya başka bir üçüncü kişi tarafından yapılmış olabilir.

Bu ödemelerin:

Tapu sahibine bağış,
Her iki eşe bağış,
Borç,
Üçüncü kişinin konutta pay edinme katkısı

olup olmadığı araştırılır.

Üçüncü kişinin ödemesi otomatik olarak eşlerden birinin edinilmiş mal katkısı sayılmaz.

Kalan Kredi Borcu Nasıl Hesaplanır?

Kalan Borç Güncel Ev Değerinden Doğrudan mı Düşülür?

Krediyle satın alınmış ve kredi ödemeleri mal rejimi sonrasına taşmış bir evde, bankanın boşanma dava tarihindeki nominal kalan borcunu güncel ev değerinden doğrudan çıkarmak her zaman doğru sonuç vermeyebilir.

Bunun nedeni:

Evin satın alma tarihindeki bedeliyle güncel rayiç değerinin farklı olması,
Kredi taksitlerinin faiz içermesi,
Kredi borcunun evin yalnızca belirli bir bölümünü finanse etmesi,
Peşinatın kişisel veya edinilmiş kaynaklardan oluşmasıdır.

Yargıtay, kalan kredi borcunun toplam kredi borcuna ve taşınmazın edinme değerine oranlanmasını; bulunan orana karşılık gelen güncel değer bölümünün taşınmazın tasfiye tarihindeki rayiç değerinden düşülmesini öngören bir hesaplama yaklaşımı benimsemektedir.

Neden Oransal Hesap Yapılır?

Bir ev 1.000.000 TL’ye satın alınmış ve bugün 8.000.000 TL olmuş olabilir. Boşanma davası tarihinde kredinin satın alma bedelinin yüzde kırkına karşılık gelen bölümü henüz ödenmemişse, yalnızca eski nominal kredi borcunun güncel değerden düşülmesi taşınmazdaki güncel ekonomik değer dağılımını doğru göstermeyebilir.

Oransal hesap:

Peşin ve ödenmiş bölümü,
Mal rejimi döneminde ödenen kredi bölümünü,
Dava sonrasına kalan kredi bölümünü,
Taşınmazın güncel değerini

birbirleriyle ilişkilendirmeyi amaçlar.

Faizler de Hesaba Katılır mı?

Konut kredisi ödemeleri ana para, faiz, vergi, sigorta ve çeşitli masraflar içerebilir.

Mal rejimi hesabında:

Taşınmazın gerçek satın alma bedeli,
Krediyle finanse edilen bedel,
Bankaya yapılan toplam geri ödeme,
Dava tarihindeki kalan borç,
Ödemelerin ana para ve finansman maliyeti yapısı

incelenmelidir.

Bilirkişi yalnızca aylık taksitlerin aritmetik toplamına veya yalnızca kredi ana parasına dayanarak açıklamasız bir hesap yapmamalıdır.

Kredi sözleşmesi ve bankanın ayrıntılı ödeme planı dosyaya getirtilmelidir. Yargıtay da kredi miktarı ile ödeme tablosu doğru belirlenmeden yapılan hesaplamayı bozma sebebi saymıştır.

Krediyle Alınan Evin Paylaşım Hesabı

Temel Hesaplama Aşamaları

Krediyle alınan bir taşınmazın tasfiyesinde genel olarak şu aşamalar izlenir:

Evin satın alma tarihi belirlenir.
Satın alma bedeli tespit edilir.
Peşinat miktarı ve kaynağı belirlenir.
Kullanılan konut kredisi miktarı tespit edilir.
Evlilik öncesi, mal rejimi dönemi ve dava sonrası kredi ödemeleri ayrılır.
Boşanma dava tarihinde kalan kredi borcu belirlenir.
Kişisel mal katkıları tespit edilir.
Evin tasfiye tarihindeki güncel rayiç değeri belirlenir.
Kalan borca karşılık gelen güncel değer bölümü hesaplanır.
Kişisel mal ve değer artış payı katkıları ayrılır.
Net edinilmiş değer artık değer hesabına alınır.
Eşlerin karşılıklı katılma alacakları takas edilir.

Her dosyada aynı matematiksel formül uygulanmayabilir. Evin satın alınma dönemi, finansman yapısı ve ileri sürülen talepler hesaplama yöntemini etkiler.

Basitleştirilmiş Örnek 1: Ev Tamamen Evlilik Döneminde Alınmışsa

Eşler evlilik sırasında 2.000.000 TL bedelle ev satın almış olsun:

Peşinat: 500.000 TL,
Konut kredisi: 1.500.000 TL,
Peşinat ve dava tarihine kadar ödenen taksitler: evlilik dönemindeki maaş gelirlerinden,
Boşanma dava tarihinde kredi finansmanının yüzde otuzuna karşılık gelen bölüm: henüz ödenmemiş,
Evin tasfiye tarihindeki değeri: 10.000.000 TL.

Basitleştirilmiş oransal yaklaşımda, dava sonrasına kalan kredi finansmanına karşılık gelen güncel değer bölümü evin güncel rayiç değerinden düşülür. Geri kalan net değer edinilmiş mal hesabına alınabilir.

Diğer eşin hakkı bu net değerin doğrudan yarısı değildir. Her iki eşin diğer edinilmiş malları ve borçları da hesaplanarak karşılıklı katılma alacakları takas edilir.

Basitleştirilmiş Örnek 2: Kişisel Peşinat Kullanılmışsa

Evlilik sırasında 4.000.000 TL’ye alınan evde:

1.000.000 TL peşinat eşlerden birinin miras parasından,
3.000.000 TL konut kredisi evlilik sırasında edinilmiş gelirlerden ödenmiş,
Kredi boşanma davasından önce tamamen kapanmış,
Evin güncel değeri 12.000.000 TL

olsun.

Miras parasından yapılan yüzde yirmi beş oranındaki kişisel katkı, taşınmazın güncel değerindeki artışa yansıtılabilir. Kalan bölüm edinilmiş mal hesabında değerlendirilir.

Bu örnekte miras katkısı yalnızca 1.000.000 TL olarak nominal biçimde geri verilmez; katkı oranının taşınmazın güncel değeri üzerindeki karşılığı hesaplanabilir.

Basitleştirilmiş Örnek 3: Ev Evlilikten Önce Alınmışsa

Eşlerden biri evlenmeden önce 3.000.000 TL bedelle ev satın almış olsun:

Evlilik tarihinde kredinin yüzde altmışı henüz ödenmemiş,
Kredi taksitleri evlilik sırasında maaş gelirlerinden ödenmiş,
Boşanma davası tarihinde kredi tamamen kapanmış,
Evin güncel değeri 15.000.000 TL.

Taşınmaz satın alma tarihi nedeniyle kişisel maldır. Ancak edinilmiş mal döneminde ödenen kredi bölümünün taşınmazın güncel değerine isabet eden karşılığı denkleştirme ve katılma hesabında dikkate alınabilir.

Diğer eş evin yarısının doğrudan kendi adına tescilini isteyemez; edinilmiş mal grubunun kişisel mala yaptığı katkı üzerinden alacak hesabı yapılır.

Basitleştirilmiş Örnek 4: Dava Sonrası Kredi Devam Ediyorsa

Evlilik sırasında alınan evin kredi borcunun:

Yüzde yetmişi boşanma davasından önce,
Yüzde otuzu dava sonrasında

ödenmiş olsun.

Dava sonrasına kalan yüzde otuzluk bölüm taşınmazın borcu olarak değerlendirilir ve güncel değere oransal şekilde yansıtılır. Kalan net değer üzerinden mal rejimi hesabı yapılır.

Erken Kredi Kapatma

Kredi Evlilik Sırasında Erken Kapatılmışsa

Konut kredisi evlilik sırasında toplu ödeme yapılarak kapatılmış olabilir.

Toplu ödemenin kaynağı:

Maaş birikimi,
Miras,
Bağış,
Başka bir kişisel malın satış bedeli,
Yeni kullanılan kredi

olabilir.

Erken ödeme edinilmiş gelirden yapılmışsa edinilmiş mal finansmanı; miras veya kişisel maldan yapılmışsa kişisel katkı gündeme gelir.

Kredi Boşanma Davasından Sonra Erken Kapatılmışsa

Tapu sahibi eş kredi borcunu boşanma davasından sonra kişisel malı veya yeni geliriyle topluca kapatmış olabilir.

Mal rejimi sona erdikten sonra yapılan bu ödeme, dava tarihinde mevcut olan edinilmiş değeri artıran mal rejimi dönemi ödemesi kabul edilmez. Dava tarihinde kalan borcun güncel değere oranlanması gerekir.

Dava sonrası erken kapatma tutarının tamamını eski nominal rakam üzerinden güncel ev değerinden çıkarmak veya tamamını diğer eşe yüklemek doğru olmayabilir.

Kredinin Yeniden Yapılandırılması

Konut Kredisi Yeniden Finanse Edilmişse

Konut kredisi daha düşük faizli yeni bir krediyle kapatılmış veya başka bankaya taşınmış olabilir.

Bu durumda:

İlk kredi sözleşmesi,
Kapatma tarihi,
Yeni kredi miktarı,
Yeni kredinin hangi borcu kapattığı,
Ek nakit kullanılıp kullanılmadığı,
Dava tarihindeki bakiye

belirlenmelidir.

Yeni kredi yalnızca eski konut kredisinin devamı niteliğindeyse taşınmaz borcu olarak değerlendirilir. Ancak yeni kredinin bir bölümü konut borcu dışında kişisel harcamalar için kullanılmışsa bu bölümün tamamı evin borcu kabul edilemez.

İhtiyaç Kredisiyle Konut Taksiti Ödenmişse

Konut kredisi taksitleri ihtiyaç kredisi veya kredi kartı borçlanmasıyla ödenmiş olabilir.

Yeni borcun gerçekten konutun edinilmesi veya kredi borcunun kapatılması için kullanılıp kullanılmadığı banka hareketlerinden araştırılır.

İhtiyaç kredisinin başka harcamalarla karışmış olması hâlinde yalnızca konuta isabet eden bölüm dikkate alınmalıdır.

Evin Satılması

Kredi Borcu Devam Ederken Ev Satılmışsa

Kredi borcu bulunan ev banka ve alıcının katıldığı işlemle satılmış, satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılmış olabilir.

Mal rejimi hesabında:

Evin gerçek satış bedeli,
Kapatılan kredi borcu,
Satıcı eşin elinde kalan net bedel,
Satış bedelinin nereye aktarıldığı,
Satışın piyasa koşullarına uygunluğu

incelenir.

Net satış bedeli başka bir mala yatırılmışsa yerine geçen değer tasfiyeye konu olabilir.

Ev Boşanma Davasından Önce Satılmışsa

Evin boşanma davasından önce satılması, satış bedelinin tasfiye dışında kalmasını sağlamaz.

Satış bedeli:

Banka hesabında duruyorsa,
Döviz veya altına çevrilmişse,
Yeni taşınmaz alınmışsa,
Şirkete sermaye yapılmışsa

yerine geçen değer olarak takip edilebilir.

Buna karşılık satış bedeli olağan aile ihtiyaçlarında tüketilmişse dava tarihinde mevcut değer bulunmayabilir.

Ev Yakına Düşük Bedelle Devredilmişse

Taşınmaz boşanma öncesinde anne, baba, kardeş veya başka yakına piyasa değerinin çok altında devredilmiş olabilir.

İncelemede:

Tapu satış bedeli,
Gerçek banka ödemesi,
Alıcının ekonomik gücü,
Taşınmazı kimin kullanmaya devam ettiği,
Satış tarihinin boşanmayla ilişkisi,
Satış bedelinin geri dönüp dönmediği

araştırılır.

Diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla yapılan devirler edinilmiş mallara eklenecek değer olarak hesaba katılabilir. Türk Medeni Kanunu, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde yapılan olağan dışı karşılıksız kazandırmalarla katılma alacağını azaltma amaçlı işlemleri özel olarak düzenlemektedir.

Evin Kira Geliri

Krediyle Alınan Ev Kiraya Verilmişse

Konutun kira gelirleri de ayrıca değerlendirilmelidir.

Evin kendisi kişisel mal olsa bile kişisel mallardan elde edilen gelirler kural olarak edinilmiş maldır. Bu nedenle evlilikten önce alınmış kişisel konutun evlilik süresindeki kira gelirleri edinilmiş mal hesabına girebilir.

Kira gelirleri:

Konut kredisi taksitlerinde,
Aile giderlerinde,
Başka yatırımlarda

kullanılmış olabilir.

Kira gelirinin krediye ödenmesi hâlinde, ödeme kaynağının edinilmiş mal niteliği tasfiye hesabında dikkate alınır.

Dava Sonrası Kira Gelirleri

Mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihte sona erdiğinden, bu tarihten sonra doğan yeni kira gelirleri sona eren mal rejiminin edinilmiş geliri değildir.

Ancak:

Dava tarihinden önce doğmuş ve sonradan tahsil edilmiş kira alacakları,
Dava tarihinde mevcut birikmiş kira tutarları

ayrıca değerlendirilebilir.

Aile Konutu ve Kredi İpoteği

Krediyle Alınan Ev Aile Konutuysa

Konut eşlerin ortak yaşam merkeziyse aile konutu niteliğinde olabilir. Aile konutu koruması ile mal rejimi tasfiyesi birbirinden farklıdır.

Aile konutu şerhi:

Tapu payı kazandırmaz,
Kredi borcunu değiştirmez,
Katılma alacağını kendiliğinden belirlemez.

Bununla birlikte malik eşin aile konutunu devretmesi veya üzerindeki hakkı sınırlandırması bakımından diğer eşin açık rızası gündeme gelebilir. Taşınmazın kredi alımı sırasında ipotekli olması veya sonradan yeniden ipotek verilmesi somut işlem tarihine göre ayrıca incelenmelidir.

Bankanın İpoteği Boşanmayla Kalkar mı?

Hayır. Boşanma ve mal paylaşımı, bankanın konut üzerindeki ipoteğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Banka kredi alacağının teminatı olarak ipotek hakkını korur. Eşler kendi aralarında evi bir eşe bırakmış olsa bile:

Kredi borçlusunun değişmesi,
Diğer eşin borçtan çıkarılması,
İpoteğin kaldırılması,
Yeni borçlu kabul edilmesi

bankanın onayını gerektirebilir.

Anlaşmalı boşanma protokolü, taraflar arasındaki iç ilişkiyi düzenler; kredi sözleşmesinin tarafı olmayan banka bakımından kendiliğinden borçlu değişikliği yaratmaz.

Anlaşmalı Boşanma Protokolünde Krediyle Alınan Ev

Kredi borcu bulunan konut anlaşmalı boşanma protokolünde ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Protokolde özellikle şu hususlar yer almalıdır:

Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
Tapu malikinin kim olduğu,
Kalan kredi borcunun güncel tutarı,
Kredinin hangi banka ve sözleşmeye ait olduğu,
Gelecek taksitleri kimin ödeyeceği,
Tapunun devredilip devredilmeyeceği,
Tapu devrinin hangi tarihte yapılacağı,
Bankanın borçlu değişikliğini kabul etmemesi hâlinde ne olacağı,
Bir eş ödeme yapmak zorunda kalırsa diğerine rücu hakkı,
İpotek, haciz ve diğer yükler,
Tapu ve kredi masrafları,
Konutta kimin oturacağı,
Aidat, vergi ve sigortaların kime ait olacağı,
Mal rejimi haklarının tamamen tasfiye edilip edilmediği.

“Ev kadına, kredi erkeğe kalacaktır.” şeklindeki kısa bir hüküm, bankanın borçluya başvurma hakkını ortadan kaldırmayabilir ve taraflar arasında yeni icra davalarına yol açabilir.

Tapu Devredilmeden Önce Kredi Kapanmalı mıdır?

Kredi borcu devam eden ipotekli bir taşınmazın devri teknik ve hukuki olarak mümkün olabilse de banka sözleşmesindeki kısıtlamalar, ipoteğin devamı ve borçlu sıfatı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tarafların:

Bankayla borçlu değişikliği görüşmesi,
Krediyi kapatması,
Yeni krediyle refinansman yapması,
İpotekli şekilde devir konusunda anlaşması

gerekebilir.

Protokolde yalnızca tapu devri değil, kredi ve ipotek sürecinin nasıl yürütüleceği de açıklanmalıdır.

İhtiyati Tedbir

Evin Satılmasını Önlemek İçin Tedbir İstenebilir mi?

Tapu sahibi eşin evi satma, bağışlama veya üçüncü kişi lehine yeni hak kurma riski bulunuyorsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tedbir talebinde:

Taşınmazın tapu bilgileri,
Talep edilen mal rejimi alacağı,
Satış veya devir riskini gösteren olaylar,
Gecikme hâlinde doğacak zarar

somut biçimde açıklanmalıdır.

Her mal paylaşımı davasında taşınmaza otomatik olarak tedbir konulmaz. Mahkeme yaklaşık ispatı ve tedbirin ölçülülüğünü değerlendirir.

Aile konutu şerhi ile ihtiyati tedbir aynı değildir. Aile konutu şerhi TMK m. 194 korumasını tapu sicilinde görünür hâle getirirken ihtiyati tedbir yargılama süresince tasarrufları geçici olarak sınırlandıran mahkeme kararıdır.

Kullanılabilecek Deliller

Krediyle alınan evin tasfiyesinde özellikle şu deliller kullanılabilir:

Tapu kaydı ve akit tablosu,
Taşınmaz satış sözleşmesi,
Konut kredisi sözleşmesi,
Banka kredi kullandırım belgesi,
Ayrıntılı ödeme planı,
Taksit ödeme dökümleri,
Dava tarihindeki kalan borç yazısı,
Erken kapama belgeleri,
Yeniden yapılandırma sözleşmeleri,
Peşinat dekontları,
Banka hesap hareketleri,
Maaş bordroları,
Mirasçılık ve bağış belgeleri,
Aile bireylerinden gelen para transferleri,
Kooperatif veya inşaat şirketi kayıtları,
Kira sözleşmeleri ve kira hesapları,
Ekspertiz ve bilirkişi raporları,
Satış ve devir belgeleri,
Vergi, sigorta ve aidat kayıtları,
Hukuka uygun mesaj ve yazışmalar.

Yargıtay da hesaplama için satın alma akit tablosu, tapu kaydı, kredi sözleşmesi, kredi ödeme tablosu ve katkı iddialarına ilişkin belgelerin getirtilmesini; gerektiğinde uzman bilirkişi kurulundan yararlanılmasını gerekli görmektedir.

Bilirkişi İncelemesi

Hangi Bilirkişiler Görev Alabilir?

Dosyanın niteliğine göre:

Gayrimenkul değerleme uzmanı,
Mali müşavir,
Finans veya kredi hesaplama uzmanı,
Bankacılık uzmanı,
Mal rejimi hesaplama konusunda uzman bilirkişi

görevlendirilebilir.

Gayrimenkul uzmanı taşınmazın güncel rayiç değerini belirlerken mali bilirkişi:

Peşinat kaynaklarını,
Kredi dönemlerini,
Kalan borç oranını,
Kişisel mal katkılarını,
Katılma ve değer artış payını

hesaplayabilir.

Bilirkişi Raporunda Neler Bulunmalıdır?

Sağlıklı bir raporda şu unsurlar açıkça gösterilmelidir:

Evin edinme tarihi,
Satın alma bedeli,
Peşinat ve kaynağı,
Kredi miktarı,
Kredi ödeme dönemleri,
Evlilik öncesi ödemeler,
Mal rejimi dönemindeki ödemeler,
Dava sonrası ödemeler,
Boşanma dava tarihindeki kalan kredi,
Taşınmazın tasfiye tarihindeki rayiç değeri,
Kalan borcun güncel değere yansıtılma yöntemi,
Kişisel mal katkı oranları,
Değer artış payı,
Net edinilmiş değer,
Artık değer ve katılma alacağı hesabı.

Rapor yalnızca:

“Evin güncel değeri 10.000.000 TL, yarısı 5.000.000 TL’dir.”

şeklinde düzenlenmemelidir. Kredi borcu ve finansman kaynakları açıklanmadan yapılan hesap denetlenebilir değildir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Rapora itiraz edilirken özellikle şu hatalar incelenmelidir:

Yanlış satın alma bedeli kullanılması,
Kredi miktarının hatalı alınması,
Taksit dönemlerinin ayrılmaması,
Dava tarihinin yanlış belirlenmesi,
Kalan borcun nominal olarak doğrudan düşülmesi,
Kişisel peşinatın göz ardı edilmesi,
Aile bağışının yanlış nitelendirilmesi,
Güncel rayiç değerin hatalı belirlenmesi,
Dava sonrası ödemelerin edinilmiş mal sayılması,
Aynı katkının iki kez hesaplanması.

“Raporu kabul etmiyoruz.” şeklindeki genel bir itiraz yerine, matematiksel ve hukuki hatalar somut biçimde açıklanmalıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Krediyle alınan ev nedeniyle katılma alacağı, değer artış payı ve denkleştirme taleplerinde görevli mahkeme aile mahkemesidir.

Aile mahkemesinin bulunmadığı yerlerde asliye hukuk mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla görev yapar. Aile hukukundan doğan dava ve işler 4787 sayılı Kanun kapsamında aile mahkemelerinin görev alanındadır.

Mal rejimi:

Boşanma nedeniyle sona ermişse boşanma davasında yetkili mahkeme,
Ölüm nedeniyle sona ermişse ölen eşin son yerleşim yeri,
Diğer durumlarda davalı eşin yerleşim yeri

mahkemesi yetkili olabilir.

Taşınmazın başka şehirde bulunması, mal rejiminden doğan parasal alacak davasında tek başına o yer mahkemesini zorunlu olarak yetkili hâle getirmez.

Zamanaşımı

Mal rejiminin tasfiyesinden doğan katılma alacağı ve değer artış payı taleplerinde, özel bir süre bulunmadığı ölçüde genel olarak on yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelir.

Sürenin başlangıcı:

Boşanma kararının kesinleşmesi,
Mal rejiminin sona erme sebebi,
İleri sürülen talebin hukuki niteliği

dikkate alınarak belirlenmelidir.

Dava sonrası kredi ödemelerinden doğan rücu, eşler arasındaki borç, muvazaa veya üçüncü kişiye yapılan devirlerle ilgili talepler farklı süre ve görev kurallarına tabi olabilir.

En Sık Yapılan Hatalar

Krediyle alınan evin paylaşılmasında sık yapılan hatalar şunlardır:

Tapu bir eş adına olduğu için diğer eşin hiçbir hakkı bulunmadığını düşünmek,
Evin güncel değerini doğrudan ikiye bölmek,
Kredi borçlusu olmayı mülkiyet hakkıyla aynı kabul etmek,
Ortak kredi kullanan eşin otomatik olarak tapu maliki olduğunu sanmak,
Evin satın alma tarihini gözden kaçırmak,
Evlilikten önce alınan evin hiçbir şekilde hesaba girmeyeceğini düşünmek,
Evlilik sırasında ödenen taksitleri araştırmamak,
Boşanma kararının kesinleşme tarihini mal rejiminin sona erme tarihi sanmak,
Boşanma davasından sonraki kredi ödemelerini edinilmiş mal saymak,
Kalan nominal borcu doğrudan güncel ev değerinden düşmek,
Peşinatın kişisel veya edinilmiş kaynağını araştırmamak,
Miras ve bağış parasını belgelememek,
Aileden gelen her parayı otomatik olarak bağış saymak,
Yakından gelen görünüşte borcu incelemeden kabul etmek,
Kredi faizi ve ödeme planını göz ardı etmek,
Yeniden yapılandırılan krediyi ilk krediden bağımsız değerlendirmek,
OYAK, KÖBF veya başka kişisel kaynakların peşinattaki etkisini araştırmamak,
Dava sonrası ödeme yapan tapu sahibi olmayan eşin ayrı alacağını gözden kaçırmak,
Krediyle alınan ev ile aile konutu şerhini aynı konu kabul etmek,
Bankanın boşanma protokolüyle kendiliğinden bağlı olduğunu düşünmek,
Ev satılmışsa satış bedelini ve yerine geçen malları araştırmamak,
Bilirkişi raporunda yalnızca güncel değerin yarısına bakmak,
Aynı katkıyı hem değer artış payı hem katılma alacağı içinde iki kez hesaplamak.

⚠️ Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava veya protokol hazırlanmadan önce şu konular kontrol edilmelidir:

Evlilik ve taşınmaz edinme tarihleri,
1 Ocak 2002 öncesi ve sonrası mal rejimi dönemleri,
Boşanma davasının açıldığı tarih,
Tapu maliki ve tapu payları,
Taşınmazın gerçek satın alma bedeli,
Peşinat miktarı ve kaynağı,
Kredi kullandırım tutarı,
Kredi ödeme tablosu,
Evlilik öncesi, evlilik içi ve dava sonrası taksitler,
Dava tarihindeki kalan kredi borcu,
Erken kapatma ve yeniden yapılandırma işlemleri,
Kredi dışında kullanılan kişisel kaynaklar,
Miras, bağış ve aile katkıları,
Evin tasfiye tarihindeki rayiç değeri,
Dava sonrası taksitleri hangi eşin ödediği,
Evin satılıp satılmadığı,
Satış bedelinin nereye aktarıldığı,
Konutun kira gelirleri,
İpotek, haciz ve diğer yükler,
İhtiyati tedbir ihtiyacı,
Bankanın borçlu değişikliğine onay verip vermediği,
Aynı ekonomik değerin iki defa hesaplanıp hesaplanmadığı.

Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Krediyle alınan konutların paylaşımı, yalnızca tapu ve güncel değer üzerinden hesaplanabilecek bir uyuşmazlık değildir.

Doğru hesaplama için:

Aile hukuku,
Banka ve kredi kayıtları,
Gayrimenkul değerleme,
Kişisel ve edinilmiş mal ayrımı,
Değer artış payı,
Kalan kredi borcunun oransal hesabı

birlikte değerlendirilmelidir.

Peşinatın kişisel kaynaktan gelmesi, kredi taksitlerinin farklı mal rejimi dönemlerinde ödenmesi veya dava sonrasında tek eş tarafından kapatılması hesaplamayı önemli ölçüde değiştirir.

Eksik banka kaydı, yanlış dava tarihi veya kalan borcun hatalı hesaplanması, taraflardan biri lehine veya aleyhine ciddi miktarda fark oluşturabilir. Bu nedenle tapu kaydı, kredi sözleşmesi, ödeme planı ve banka hareketleri birlikte incelenmeden dava değeri belirlenmemelidir.

Başlıca Mevzuat ve Kararlar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 202–241
4722 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun m. 10
4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 11.09.2019, E. 2019/1827, K. 2019/7402

Hukuki Bilgilendirme Notu

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık, kredi hesabı, gayrimenkul değerleme raporu veya belirli bir uyuşmazlığa ilişkin mütalaa niteliğinde değildir. Krediyle alınan taşınmazların tasfiyesi; evin satın alınma tarihi, peşinat kaynağı, kredi ödeme dönemleri, boşanma dava tarihindeki kalan borç, tapu kayıtları ve mevcut delillere göre değişebilir. Yalnızca bu içeriğe dayanılarak dava değeri belirlenmemeli, taşınmaz devri yapılmamalı veya banka borcu konusunda anlaşma imzalanmamalıdır. Somut durum aile hukuku alanında çalışan bir avukat ve gerektiğinde finans ile gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından birlikte değerlendirilmelidir.

Krediyle Alınan Ev Boşanmada Nasıl Paylaşılır? | Ceviz Hukuk